Inwonersinitiatief Haag&Hof

De gemeente Houten heeft een inwonersinitiatief de mogelijkheid gegeven om mee te doen aan de prijsvraag voor een voormalige schoollocatie. Het Mozaïek maakte plaats voor een nieuwbouwproject met twintig levensloopbestendige woningen voor meerdere generaties en “Het Lokaal”: een ontmoetingsruimte van de buurt inclusief twee sociale short stay studio’s. De bewoners kozen bewust voor meer oog en contact met elkaar. Een uniek inwonersinitiatief, waarover de initiatiefnemers en de ontwikkelaar Bolton Ontwikkeling graag meer vertellen tijdens de inspiratiedag Wooninitiatieven op 18 maart.

Inwonersinitiatief
Gerben Kamphorst is één van de initiatiefnemers en hij vertelt enthousiast over dit project. Als gebiedsontwikkelaar wilde ik laten zien dat het ontwikkelen van dit soort locaties anders kan. Als je echt samenwerkt met de buurt, met toekomstige bewoners en met een ontwikkelende partij, kan je een project van betekenis laten zijn. Een basisschool in de buurt zorgt voor ontmoeting, herinnering en betekenis en die functie kan je, mits je dat zorgvuldig en samen doet, weer terugbrengen. Dat is vooral zichtbaar gemaakt in de ontmoetingsruimte “Het Lokaal”. We hebben als inwoners vooraf goede afspraken gemaakt met Bolton Ontwikkeling. De goede afspraken zijn gemaakt op het fundament van vertrouwen, openheid over de businesscase en de (gratis) inzet van ons als inwoners. 

We hebben door de samenwerking Het Lokaal zonder hypotheeklasten uit het project kunnen financieren. 

Stichting Het Lokaal
Het Lokaal is de huiskamer voor en door de buurt en in eigendom van een stichting met ANBI-status. Het is dus geen ruimte exclusief voor mensen uit het project. Initiatiefnemer Margrieta Haan is enthousiast over de opzet om ook voor verlevendiging in de buurt te gaan. Bij veel vormen van groepswonen zie je dat de gemeenschappelijke ruimte voornamelijk leeg staat. Juist de openheid naar de buurt, is van meerwaarde. Bij een literatuurgroepje is het prima om dat met andere buurtgenoten te doen. Met dit project wilden we een nieuwe vorm van wonen aanbieden aan voornamelijk senioren. In de omgeving van het project is ook een enorme vergrijzing gaande. Met een huiskamer voor en door de buurt wordt een nieuwe stimulans gegeven in de buurt. Er zijn verschillende eetgroepjes, handwerkcafé, spelletjesavonden, straatactiviteiten, en dergelijke. Iedereen in de buurt kan de ruimte gebruiken om andere buurtbewoners te ontmoeten. Met de inkomsten van de twee short stay eenheden en het ontbreken van een kapitaallast, is de Stichting Het Lokaal financieel gezond. Het is niet nodig om voor activiteiten een huur te vragen waardoor het heel laagdrempelig is. 

Vanuit het perspectief van de ontwikkelaar
Ook voor Peter Kranenborg is het een uniek project geweest al was co-creatie met bewoners al bekend terrein voor Bolton. “De klik met de initiatiefnemers was voor ons belangrijk, maar het is ook een serieus project met een degelijk financieel fundament. Het Lokaal moet zich bijvoorbeeld kunnen bedruipen, dat is een harde voorwaarde geweest. De woningen zijn marktconform verkocht als je kijkt naar de locatie, het afwerkingsniveau en de duurzaamheidsmaatregelen. Peter geeft aan dat dit wel een spannend moment was. Willen deze betrokken mensen ook de marktwaarde betalen voor een woning? 

Het rendement van Bolton was voldoende maar wel lager dan het normale commerciële rendement onder een project. Er zijn andere vormen van rendement, dan alleen financieel, volgens Peter, en dat heeft zeker meegewogen bij de beslissing om mee te doen. “Als ontwikkelaar willen wij ook bijdragen aan de uitdagingen van morgen, met duurzame antwoorden op vergrijzing, en de behoefte aan nieuwe woonvormen en energiebronnen. Door de bijzondere combinatie van de juist voorwaarden, mensen en mentaliteit is hier een voorbeeldproject gerealiseerd voor Nederland. Bijna de helft van de woningen zijn Nul Op De Meter, de eerste die in Houten zijn gebouwd.

Geleerde lessen

Een aantal geleerde lessen:

  • Integraal denken van gemeenten rondom de uitdagingen van wonen, zorg en welzijn is noodzakelijk voor de uitdagingen rondom ouder wordende kopers en een ouder wordende buurt;
  • Gemeenten moeten vaker de gelegenheid geven aan inwonersinitiatieven en co-creatie met omwonenden, toekomstige bewoners en de buurt;
  • Denk vooraf goed na over de eigendom, gebruik en exploitatie van een gemeenschappelijke ruimte. Voor wie en van wie is die ruimte? Is de ruimte ook toekomstbestendig. Gemeenschappelijke ruimtes komen in veel visies voor maar de vertaling naar de werkelijkheid is kostbaar en weerbarstig. 
  • Werk als gemeente niet met een aanbesteding waarbij inwoners aan dezelfde eisen moeten voldoen als ontwikkelaars. Zoals het doen van een onvoorwaardelijk grondbod. In dit project is het ons gelukt maar dat kwam door de professionele achtergrond van de initiatiefnemers en de samenwerking met Bolton en niet omdat de gemeente daar vooraf over na had gedacht.
  • Ontwikkel nog meer met de buurt. Omdat er een aanbesteding was, mochten we niet met de buurt het plan ontwerpen. Het zou het project nog veel meer van de buurt hebben gemaakt. 
  • Participatie betekent “meedoen”. Laat daarom ook veel mensen meedoen. 
  • Realiseer dat een maximaal “meedoen” lastig is voor een ontwikkelende partij. Het netwerk in de buurt ontbreekt, de planning wordt minder voorspelbaar en het kost al snel geld. 
  • Wees reëel in je nieuws over prijzen, planning en plaatsing in het plan. Dit beïnvloedt de groepsdynamiek bij tegenvallend nieuws. 
  • Wees een betrouwbare partner voor een ontwikkelaar en bouwer. Inwonersinitiatieven kenmerken zich nog te vaak door onvoorspelbaar gedrag, wisselende wensen en te weinig kennis over financiële haalbaarheid. 

Op de inspiratiemiddag van 18 maart geven we een verdere inkijk in de geleerde lessen en succesfactoren van ons project in de Roodborsthaag. Dus schuif gerust aan om meer te horen over dit project. De inspiratiemiddag van ZorgSaamWonen is gratis en er zijn meerdere wooninitiatieven die zich presenteren.